无锡花千谷主题乐园游客寥寥 王少杰/摄诚利和
来源：中房头条
中房报记者 王少杰 江苏无锡、北京报道
在江苏省无锡市惠山区钱桥街道李家湾村，两片相邻、同以“花千谷”为名的土地，因土地租赁开发模式陷入结构性困局。
一片由无锡漫森活农庄有限公司（以下简称“漫森活”）租用，计划打造农业观光项目，却因土地交付滞后、项目方向变更、地块被用于倾倒工程淤泥及建筑垃圾等原因，导致近十年闲置，沦为“荒草谷”。
尽管钱桥街道办事处回应称，漫森活项目地块涉及的基本农田、耕地部分已耕种，部分因与投资方合同纠纷而闲置。但并未进一步透露土地利用详情。
另一片由南平市飞扬游乐发展有限公司（以下简称“飞扬游乐”）投资，已建成主题乐园，但因土地性质不符、规划手续缺失等原因，部分设施被叫停，导致运营困难，同样面临部分土地闲置问题。两者均陷入租约纠纷与法律诉讼，呈现政策落地难、合同履行难、土地低效利用的“多输”局面，与地方推动的集约用地政策形成鲜明反差。
两个“花千谷”项目开发均采用土地租赁模式 王少杰/摄
招商项目变“烫手山芋”
“地圈了却荒着，租金不见，粮食也种不了！”2025年11月27日，一位正在路边收割黄豆的村民向中国房地产报记者无奈感慨。他身后那片被当地人称为“荒草谷”的土地，由漫森活租用欲打造花千谷花海项目，却长期处于闲置状态。不少村民呼吁，希望政府能协调收回这些“口粮田”，恢复耕种，保障农民生计。
记者在漫森活项目现场发现，数百亩土地被铁网与围栏圈围，内部却是一片荒芜：野草丛生、渣土堆积，仅有零星散养的羊群在其间游荡。这片土地，曾承载着“花千谷”农业观光项目的繁华愿景，如今已沉寂近十年。
据了解，早在2015年，为盘活李家湾地块，时任钱桥街道办事处主要负责人通过招商引入了漫森活公司。当年9月28日，漫森活公司与钱桥街道指定的无锡舜风舜水生态旅游发展有限公司（以下简称“舜风舜水”）签订了为期20年的土地租赁合同，计划打造花卉种植及观赏项目“花千谷”，租金为每亩每年1300元。
项目起步时并非毫无进展。漫森活主要负责人魏军山回忆，公司先后投入数百万元，完成了设计方案、围墙围网、地形整理等前期工作。然而，项目很快陷入争议漩涡。
首先是钱桥街道办事处对其拆除围墙的补偿款未兑现。据魏军山称，建成不久的围墙应街道要求配合周边违建拆除而被部分拆除，街道曾口头承诺以减免租金作为补偿诚利和，但此后不了了之。
其次是土地未能按照约定计划供地。合同约定的390亩土地中，始终有部分地块未能交付：山脚下50亩集体土地被他人占用开设木材厂和采石场；另有90余亩茶田被七一茶厂占用，对方称其与街道农业部门签有协议。
再次是项目开发方向的反复调整。街道新领导到任后，认为花卉观光前景不明，要求项目“提档升级”。漫森活公司遂与无锡文旅集团旗下动物园达成合作意向，计划转向“野生动物园”模式，并获得了街道认可。但随后因疫情、工作调动及建设（停车场）用地指标调整未能完成等原因，升级计划搁浅。
2021年无锡市重点项目洋溪河整治工程，钱桥街道办要求漫森活同意在项目地块内倾倒清淤淤泥，承诺补偿230万元苗木损失。然而，倾倒物中竟混杂了大量建筑渣土和拆迁垃圾，或会对耕种土壤造成潜在生态安全隐患，且承诺的补偿款至今未兑现。
魏军山表示，累计投入已超800万元，但政府部门未能按合同约定全面交付土地，且部分已交付地块又被混杂建筑垃圾的渣土掩盖，项目已无法按投资计划推进。
一位接近舜风舜水公司的知情人士则向记者表示，项目的停滞主要源于漫森活长期拖欠租金。
该人士认为，即便按漫森活认可的已交付面积120.23亩计算，其2017年至2022年应付租金已超90万元，但截至2023年5月发函催缴，漫森活仅支付50万元，“未履行作为承租人的主要合同义务”。
纠纷最终诉诸法律。2024年11月28日，无锡市中级人民法院作出判决，判定双方土地租赁合同于2023年8月18日解除，漫森活公司需向舜风舜水公司支付2020年至2023年租金共计约135万元。
然而，判决并未终结争议。根据合同，漫森活公司需将土地恢复原状后返还，但截至目前，返还程序尚未完成，被破坏的土地如何复原、相关损失如何厘清，仍是待解难题。
漫森活项目地块成散养羊群“领地” 王少杰/摄
农旅梦碎先成“垃圾场”
原本的“花海”梦想之地，悄然变成了淤泥渣土定点堆放场和无人问津的荒草谷。一场涉及耕地保护、生态红线、政策执行与地方发展的复杂纠葛，裹挟着这片待开发地块。
记者在项目现场看到，自然形成的巨大水塘已不见了踪影，取而代之的是被填充满的风干泥土，水塘北侧土地上堆起连绵的渣土“山丘”，与周围环境格格不入。四处可见围栏，但圈起的土地大多荒芜。
“我们筹备多年，投入巨大，现在地却变成了这样。”魏军山指着眼前的景象诚利和，言辞间交织着无奈与担忧。他认为，项目地块内以“洋溪河整治清淤定点倾倒淤泥”为名，实际还大量填埋了来自房地产开发的建筑垃圾（渣土），甚至可能包括其他化工泥土，对耕作层造成了严重的、可能不可逆的生态影响。
钱桥街道水利站相关负责人向记者证实，漫森活项目地块确实被指定为洋溪河整治工程的淤泥定点堆场，其中占用坑塘水面面积约1.7万平方米，坑塘北侧土地占用面积2万平方米，计划消纳淤泥60万立方米。该负责人承认，除了淤泥，确实有其他外来渣土倾倒，但其解释称这是为了“铺垫施工便道”，因为“用淤泥铺设的话地基不牢容易下沉，运土车辆无法通行”。
不过，这一解释未能平息投资方对项目地块土地性质的质疑。记者从无锡市自然资源和规划局惠山分局确权登记科获悉，漫森活项目土地资源类型包含有林地、草地和耕地等。
将清淤产生的巨量淤泥和建筑渣土堆放在农业用地上，是否符合法规？
无锡市水利局早在2018年就曾下发《关于加强水利工程施工淤泥、泥浆和排水管理的通知》，要求对淤泥处置进行全过程闭环监管，严禁乱堆乱放、偷排偷倒。2024年6月，无锡市水利局相关负责人再次部署全市水利工程淤泥处置问题排查整治工作，强调要“重点整治乱排、偷排、乱堆、淤泥方量不闭合、弃土场违法用地等问题”。
根据《中华人民共和国土壤污染防治法》及原环境保护部、农业部联合出台的《农用地土壤环境管理办法（试行）》，均禁止向农用地排放“可能造成土壤污染的清淤底泥”。然而，对于符合污染控制标准的清淤底泥，是否可以用于农用地改良或处置，却没有明确。
钱桥街道回应称，根据无锡市政府专题会议纪要和无锡市行政审批局文件相关批复要求，2021年无锡市重点水利工程建设管理处实施了洋溪河—双河整治工程，街道根据无锡市相关部门的要求，提供李家湾弃土场用来堆放清出的淤泥，淤泥经检测数值均达到农用地土壤污染风险管控标准。该工程于2021年3月22日开工，同年12月22日完工。
一边是日益严峻的淤泥消纳压力和政策模糊地带，另一边是投资者手中迟迟无法开发的农业观光项目用地。矛盾在此聚焦。
更为尖锐的冲突点，在于被掩埋的地块中不排除有耕地存在。
据钱桥街道提供的数据，漫森活公司项目地块内包含耕地78亩，基本农田70亩。无论是淤泥还是渣土，一旦有耕地被大规模堆埋，都将对宝贵的耕作层造成毁灭性破坏。这与无锡市“落实最严格的耕地保护制度”，形成刺眼对比。
围绕淤泥、渣土覆盖土地性质等问题，记者于11月26日向无锡市自然资源和规划局惠山分局核实，被告知将由该分局耕保科反馈，但截至发稿前，记者未获回复。
花千谷主题乐园玻璃漂流设施建成即停用 王少杰/摄
“空壳乐园”建得起，批不下，转不动
相邻的两个“花千谷”项目，共同揭示了土地开发中“政策滞后、权责模糊”的双重困局：一边是农用地在治理与开发的夹缝中沦为弃土场，另一边则是建成项目因土地性质与合约纠纷而陷入运营僵局。
2025年11月28日，记者在花千谷主题乐园现场看到，尽管园区大门敞开，售票处有人值守，但园内游客稀少，显得格外冷清。售票工作人员坦言，周一到周五“难得开张”，周末也只有少许游客光顾。园内设施单一，规划中的摩天轮等大型游乐项目不见踪影，部分已建成的设施如玻璃漂流等，也因审批手续缺失而长期停用。
此外，游乐园内还因部分土地闲置进一步削弱游客消费意愿。飞扬游乐主要负责人吴一华坦言：“去年至今，部分地块一直未能种植作物。”据吴一华介绍，因部分土地性质为耕地和基本农田，被要求只能用于农作物种植，不得进行景观开发，但因管理缺失，逐渐沦为荒地。
在吴一华看来，自2018年启用至今，项目受制于“用地指标”，始终未能正常运营。问题的核心，在于土地性质。
时间回溯至2015年7月。飞扬游乐公司与舜风舜水公司签订了一份《场地租赁合同》，约定租赁李家湾区域200亩土地，租期长达50年（第一期20年），用于经营主题游乐项目。
这份合同设定了阶梯式上涨的租金，并明确约定：租赁区域内项目建设用地相关手续，由舜风舜水公司负责办理。
合同签订后，飞扬游乐投入超3000万元，紧锣密鼓地开展土地平整、基础建设和设备采购。然而，核心矛盾很快爆发：部分游乐设施所占土地，其性质并未按合同约定变更为建设用地。由于土地性质不符，规划、建设等许可无法办理，国土部门多次下达整改通知，导致项目建设屡次停工、已建成设施被叫停乃至拆除。
对于为何无法办理土地手续，钱桥街道方面给出了解释：2019年，随着国土空间规划启动和“三区三线”的划定，飞扬游乐项目位于城镇开发边界之外。根据政策，此类区域无法再办理点状供地，新增建设用地通道被关闭。
这意味着，即便出租方舜风舜水公司有意愿履行合同约定办理手续，在现行严格的政策框架下，也已失去操作空间。政策的时移世易，使得一份签订于数年前的合同，其关键条款失去了履行基础。
此外，这份租约本身也存在与现行政策相悖之处：其50年的总租期远超《民法典》规定的20年租赁合同最长期限；约定的租金标准也显著高于同期周边农用地租赁市场价格。
经营停滞与持续的成本压力，使得飞扬游乐无力足额支付租金。舜风舜水公司则坚持按合同追索。经惠山区法院、无锡市中级法院两级审理，法院均认定双方租赁关系合法有效，判决飞扬游乐公司支付截至2022年下半年的租金共计425万元。
吴一华还告诉记者，目前舜风舜水公司已进一步向法院提起诉讼，请求解除与飞扬游乐的土地租赁合同。一旦合同解除，这个已投入巨资却近乎停滞的“空壳乐园”将面临更不确定的命运，而前期投入的沉没成本如何清算，将成为又一难题。
一面是游客稀少的冷清乐园，一面是堆积如山的法律诉讼文件。面对“花千谷”主题乐园的现状，江苏领鸿律师事务所律师谢永力指出，这为那些依赖土地租赁进行非农产业开发的项目敲响了警钟：在土地管理制度不断强化、生态保护红线日益收紧的背景下，任何试图规避土地性质根本约束的开发行为，都可能埋下严重隐患。未来，如何严格依法依规、科学前瞻地规划土地利用，并在政企之间厘清权责边界，已成为避免同类项目陷入困境的关键所在。
（应受访者要求，文中魏军山、吴一华均为化名。）
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责任编辑：杨赐 诚利和
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